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房屋轉租與承租權轉讓的區別

來源:(房屋轉租與承租權轉讓的區別http://www.torontoslumtourism.com/fc/915767.html)

房地產熱的今天,房屋買賣糾紛不斷,房屋出租違約、租金賠償等不同問題層出不窮,其實這些都是緣于房地產法相關常識的缺乏。房產糾紛專業律師在這里提醒大家,在具體維權過程中,要注意證據的收集,訴訟程序等,此時必須委托房產糾紛律師執行,因為只有將專業事情委托給專業人士才能將風險降到最低。

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房屋轉租與承租權轉讓,是房屋租賃關系變動和流轉的兩種典型方式,特別是隨著商鋪、寫字樓等非居住用房投資的增加,其在實務操作中的應用也日趨普遍,但兩者無論是在法律性質上、還是在實務操作中,都存在很大的差異,投資者一定要事先弄明白。
 
首先,從法律關系構成來看,房屋轉租是指承租人在租賃期間,將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為,由承租人作為轉租的出租人(俗稱“二房東”)與第三人(即轉租的承租人,俗稱“三房東”)簽訂轉租合同。如此形成兩個既彼此獨立、又相互牽連的合同關系,即房屋產權人(俗稱“大房東”)與二房東的本租合同,以及二房東與三房東的轉租合同,二房東因此扮演了雙重角色,他既要以承租人的身份履行與大房東之間的本租合同,又要以出租人的身份履行與三房東之間的轉租合同。
 
承租權轉讓則是指承租人在租賃期間,將房屋承租權轉讓給第三人,即二房東與大房東的本租合同解除,二房東由此退出租賃關系,轉而由受讓承租權的第三人與大房東建立新的租賃合同關系。
 
其次,從法律行為有效的前提條件來看,二房東無論是轉租房屋,還是轉讓房屋的承租權,均需取得大房東的書面同意,但在書面同意的表現形式上略有不同。轉租中一般有兩種形式,一是在本租合同中已經約定了二房東可以轉租的條款,二是大房東在本租合同之外另行出具的同意書。而承租權轉讓在法律性質上屬于合同一方(二房東)對于合同權利、義務的概括轉讓,通常不會在合同中先行約定,只能另行取得大房東出具的同意書。
 
第三,從違反上述前提條件(即二房東沒有取得大房東的書面同意)的法律后果來看,轉租中,大房東可以直接解除與二房東之間的本租合同;而承租權轉讓中,大房東只有權宣告二房東將承租權轉讓給第三人的行為無效,但無權以此為由解除他與二房東之間的本租合同。
 
第四,轉租中,轉租合同對于本租合同具有附隨性,具體表現在:
 
1、房屋轉租期間,本租合同發生變更,影響轉租合同履行的,轉租合同應當隨之變更;
 
2、房屋轉租期間,本租合同解除的,轉租合同應當隨之解除;
 
3、轉租合同約定的租期最后時限,不得超過本租合同中約定的最后租期。而承租權轉讓后,由于二房東退出本租合同,第三人與大房東建立租賃關系時,可以不受已經終止的本租合同的約束,重新設定雙方的權利義務關系。
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