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商品房買賣合同糾紛中違約金問題處理

來源:(商品房買賣合同糾紛中違約金問題處理http://www.torontoslumtourism.com/ht/915750.html)

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在商品房買賣合同糾紛中,最高人民法院出臺了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》,該解釋對商品房買賣合同糾紛中的違約金做了如下規定:
 
(1)主張違約金的前提條件
 
商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法,違約金數額或者損失賠償額可以參照司法解釋確定計算標準。
 
(2)購房者逾期付款的違約責任
 
逾期付款的,按照未付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
 
(3)開發商逾期交房的違約責任
 
逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
 
(4)開發商逾期辦理房屋產權證的違約責任
 
由于出賣人的原因,買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的,除當事人有特殊約定外,出賣人應當承擔違約責任:
 
(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;
 
(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;
 
(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日。
 
合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
 
上述司法解釋的規定,明確說明了在沒有約定違約金或者實際損失難以確定的前提下,可以要求違約方支付已付購房款的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算損失。
 
值得注意的是該司法解釋明確規定,司法解釋所稱的商品房買賣合同,是指房地產開發企業(即上文中統稱的出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人,買受人支付價款的合同。也就是說,在二手房買賣合同糾紛中,該條款是不能適用的。
 
此外,司法解釋明確了損失的計算標準,那么,權利人是否可以要求開發商支付損失的130%進行計算?換言之,損失的1.3倍作為請求依據是否會得到法律支持?再明確一些就是合同法司法解釋(二)是否可以與商品房買賣合同的司法解釋同時適用?筆者認為,合同法司法解釋(二)屬于普通的司法解釋,商品房買賣司法解釋屬于特別司法解釋,根據特別優于一般的原則,兩者不能同時適用。
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